Je bent in gesprek met een makelaarskantoor en de vacaturetekst spreekt over “aantrekkelijke provisie” en “veel verdienpotentieel”, maar een concreet bedrag staat er nergens. Of je overweegt zelfstandig te gaan en vraagt je af of die provisie per transactie ook echt genoeg oplevert als de markt even tegenzit. Het salaris van een vastgoedmakelaar is een van de onduidelijkst gecommuniceerde inkomens in Nederland: salarissites gooien loondienst en provisie op één hoop, en regionale verschillen worden zelden eerlijk benoemd. Dit artikel legt uit wat je als makelaar in verschillende situaties daadwerkelijk verdient, van starter in loondienst tot ervaren zelfstandige met een eigen portefeuille.
Wat een makelaar verdient hangt af van vijf factoren
De meeste salarissites noemen twee variabelen: functiejaar en regio. Maar er zijn er vijf die er echt toe doen.
- Loondienst of zelfstandige? Dit maakt het grootste verschil in hoe je inkomen is opgebouwd.
- Aan- of verkoopmakelaar? De twee functies hebben structureel ander verdienmodel.
- Regio: Amsterdam is een andere planeet dan Drenthe.
- Nichemarkt: woningen, bedrijfsvastgoed, nieuwbouw of verhuur.
- Kantoordeal: welk percentage van de courtage houd jij zelf?
Pas als je al die vijf kent, weet je wat je echt verdient of gaat verdienen.
Het starterssalaris in loondienst: wat je op je eerste loonstrook ziet
Begin je als assistent-makelaar of junior makelaar in loondienst, dan ligt je bruto maandsalaris doorgaans tussen de 2.400 en 3.000 euro per maand, exclusief vakantiegeld. Met het wettelijke vakantiegeld van 8 procent kom je op een bruto jaarsalaris van ruwweg 31.000 tot 39.000 euro, wat je bruto naar netto omzet afhankelijk van je toeslag en aftrekposten. Dat is wat er binnenkomt als je nog geen noemenswaardige transacties zelfstandig afhandelt.
Veel kantoren hanteren bovenop dit vaste salaris een bonusregeling op basis van gesloten transacties. Denk aan een extra van 200 tot 500 euro netto per afgeronde verkoop boven een bepaalde drempel. In een goed jaar kan dat oplopen tot 5.000 euro extra, maar in een langzame markt blijft de bonus op nul steken. Vraag dus altijd naar de exacte bonusdrempel voordat je tekent: hoeveel transacties per kwartaal zijn er nodig om überhaupt in aanmerking te komen?
Hoe provisie precies werkt: percentages en de kantoorsplit
De courtage die een klant betaalt, is niet wat jij ontvangt. Een standaard courtage ligt in 2026 tussen de 1,0 en 1,5 procent van de verkoopprijs, soms aangevuld met vaste opstartkosten of fotografie. Op een gemiddelde verkoopprijs van 420.000 euro (landelijk gemiddelde, hoger in de Randstad) levert dat een courtage op van 4.200 tot 6.300 euro inclusief btw, dus exclusief btw zo’n 3.500 tot 5.200 euro voor het kantoor.
Vervolgens wordt dat bedrag gesplitst. In loondienst ontvang je hier niets extra van tenzij er een bonusregeling is. Als zelfstandige houd je doorgaans 50 tot 70 procent van de courtage, afhankelijk van je deal met het kantoor. Een split van 60/40 (jij/kantoor) is gebruikelijk bij een fullservice kantoor dat marketing, software en kantoorruimte levert. Bij een lichtere constructie, waarbij je alles zelf regelt en alleen het NVM-lidmaatschap deelt, kan dat oplopen tot 80/20 of zelfs 90/10.
Er is ook een verschil tussen courtage en fee-structuren. Sommige kantoren werken met vaste fees per dienst (taxatie, bezichtiging, onderhandeling los gefactureerd), wat voor consumenten transparanter is maar voor de makelaar minder opbrengt per transactie. Controleer altijd welk model je kantoor hanteert voordat je je verdienpotentieel inschat.
Loondienst vs. zelfstandig: een rekenvoorbeeld
Stel: je sluit als makelaar 20 woningen per jaar af, met een gemiddelde courtage van 4.500 euro exclusief btw per transactie. Totale omzet voor het kantoor: 90.000 euro.
| Situatie | Aandeel makelaar | Bruto/netto inkomen (schatting) |
|---|---|---|
| Loondienst (vast + bonus) | Vast salaris + beperkte bonus | Circa 35.000 tot 42.000 euro bruto per jaar |
| Zelfstandig, 60/40-split | 54.000 euro omzet (60%) | Na kosten en belasting circa 28.000 tot 34.000 euro netto |
| Zelfstandig, 80/20-split | 72.000 euro omzet (80%) | Na kosten en belasting circa 38.000 tot 45.000 euro netto |
De zelfstandigenaftrek (in 2026 afgebouwd naar een lager bedrag dan voorheen) en de MKB-winstvrijstelling helpen het nettoresultaat omhoog, maar kantoorkosten, autokosten, NVM-lidmaatschap en een minderjaar bijten er ook van af. Een zelfstandige makelaar met een slechte periode van drie maanden voelt dat direct in zijn bankrekening.
Regionale kaart van verdienpotentieel
Regio maakt een enorm verschil simpelweg omdat hogere woningprijzen hogere courtages betekenen. Een grove bandbreedte voor zelfstandige makelaars met een paar jaar ervaring:
| Regio | Gemiddelde verkoopprijs (2026) | Realistisch netto jaarsalaris (zelfstandig, 20 transacties) |
|---|---|---|
| Amsterdam/binnenstad | 600.000 tot 800.000 euro | 55.000 tot 80.000 euro |
| Randstad (Utrecht, Den Haag, Rotterdam) | 400.000 tot 550.000 euro | 38.000 tot 55.000 euro |
| Middelgrote steden (Zwolle, Eindhoven, Arnhem) | 320.000 tot 420.000 euro | 28.000 tot 42.000 euro |
| Landelijk (Groningen, Zeeland, Limburg buiten Maastricht) | 200.000 tot 320.000 euro | 18.000 tot 30.000 euro |
Aan- vs. verkoopmakelaar: het onderscheid dat weinig overzichten maken
Een verkopende makelaar werkt voor de verkoper en ontvangt de courtage van de verkopende partij. Een aankopende makelaar werkt voor de koper en rekent daar een aparte fee voor, doorgaans 1.500 tot 3.500 euro vast of een percentage van de aankoopprijs.
In de huidige markt, waar kopers op krappe woningmarkt actief op zoek zijn naar begeleiding, groeit de aankoopmakelaardij. Maar het inkomen is lager per transactie en je hebt meer klanten nodig voor hetzelfde resultaat. Een verkopend makelaar in Amsterdam sluit voor dezelfde tijdsinvestering soms het driedubbele af.
Doorgroeipaden en wat ze opleveren
Na vijf jaar als makelaar heb je keuze. Je kunt je specialiseren als taxateur (vast inkomen, minder provisierisico, netto 45.000 tot 65.000 euro), doorgroeien naar kantoorhouder of makelaar-DGA (waarbij je op de winst van het kantoor verdient, potentieel 80.000 euro of meer maar ook het ondernemersrisico draagt), of uitwijken naar bedrijfsvastgoed of nieuwbouwprojecten. Vooral commercieel vastgoed kent hogere transactiebedragen en daarmee hogere courtages, al is de markt kleiner en zijn de verkooptrajecten langer.
Rekencheck: hoeveel transacties heb je per jaar nodig?
Wil je als zelfstandige makelaar buiten de Randstad netto 40.000 euro per jaar verdienen? Reken dan op 25 tot 30 transacties per jaar bij een gemiddelde verkoopprijs van 300.000 euro en een split van 70/30. Dat is bij volledig bezette agenda haalbaar, maar het betekent ook weinig vakantie en actieve acquisitie. In Amsterdam of Utrecht haal je datzelfde nettoresultaat al met 12 tot 15 transacties.
Vragen om te stellen vóór je tekent
Of het nu gaat om een arbeidscontract in loondienst of een samenwerkingsovereenkomst als zelfstandige, stel deze vragen expliciet voordat je je handtekening zet:
- Welke split geldt, en verandert die naarmate mijn omzet stijgt?
- Zijn er marketingkosten, kantoorkosten of NVM-kosten die van mijn aandeel afgaan?
- Hoe wordt de bonus berekend, en wat is de historische gemiddelde uitkering van collega’s?
- Is er een non-concurrentiebeding en hoe lang duurt het?
- Hoe worden transacties verdeeld als er meerdere makelaars in het kantoor werken?
Die laatste vraag is de meest ondergewaardeerde. In een klein kantoor met drie makelaars en een flopping portefeuille maak je minder mee dan je denkt, ook als de splitspercentages op papier gunstig lijken.
Wat een vastgoedmakelaar verdient, hangt af van vier dingen: de regio waar je werkt, de afspraken met je kantoor over provisieverdeling, het aantal transacties dat je realiseert en de keuze tussen loondienst of zelfstandigheid. Een starter in Friesland in loondienst en een ervaren zelfstandige in Utrecht hebben allebei “makelaar” op hun visitekaartje, maar hun inkomens zijn nauwelijks vergelijkbaar. Ga bij een sollicitatie of onderhandeling altijd uit van concrete cijfers: het vaste salaris of uurtarief, het provisiepercentage en het gemiddeld aantal transacties per jaar op dat kantoor. De belofte dat het “na een goed jaar allemaal beter wordt” is geen basis om op te rekenen.
