Je bekijkt een woning in Hoogeveen voor €175.000, twee slaapkamers, nette staat, en je vraagt je af wat zo’n pand per maand oplevert vergeleken met een vergelijkbare aankoop in Assen of Emmen. Het is een vraag die steeds meer particuliere beleggers stellen nu de Randstad financieel buiten bereik raakt en Drenthe zichtbaarder wordt als alternatief. Maar niet elke Drentse stad werkt hetzelfde: aankoopprijzen, huurvraag en leegstandsrisico lopen behoorlijk uiteen. Dit artikel zet Hoogeveen concreet naast zijn provinciegenoten en helpt je vastgoedbelangen goed af te wegen.
Waarom Drentse steden nu op de radar staan
De combinatie van hoge aankoopprijzen in de Randstad, strengere huurregulering en de invoering van de Wet betaalbare huur heeft de zoektocht van verhuurders richting kleinere regionale steden versneld. Drentse steden als Hoogeveen, Emmen, Assen en Meppel bieden relatief lage aankoopprijzen bij een stabiele lokale huurvraag. Dat klinkt aantrekkelijk, maar het verschil tussen bruto en netto huurrendement koopwoningen in Hoogeveen en omgeving is groter dan veel beleggers verwachten.
De rekenlogica: van bruto naar netto
Bruto huurrendement is simpel: jaarhuur gedeeld door aankoopprijs, vermenigvuldigd met honderd. Maar dat getal is misleidend. Netto rendement is wat je overhoudt nadat je alle kosten hebt afgetrokken. In 2026 betekent dat voor particuliere verhuurders in box 3 minimaal de volgende posten:
- Box 3-belasting op het vermogen (inclusief de WOZ-waarde van de verhuurde woning)
- VvE-bijdragen bij appartementen of woningen in een complex
- Onderhoudsreserve, reken op 1 tot 1,5 procent van de WOZ-waarde per jaar als vuistregel
- Beheerskosten bij uitbesteding, gemiddeld 8 tot 10 procent van de huurinkomsten
- Verzekering, lokale heffingen en eventuele leegstandskosten
Reken je die kosten weg, dan daalt een bruto rendement van 7 procent al snel naar 3,5 tot 4,5 procent netto. Dat is het getal waar je beslissingen op moet baseren.
Hoogeveen in cijfers: het rekenvoorbeeld
Neem een tussenwoning van 85 vierkante meter in Hoogeveen, redelijke staat, energielabel C. De gemiddelde vraagprijs in dit segment ligt rond de 185.000 euro. Na onderhandeling realistisch op 175.000 euro. De gangbare kale huurprijs in de regio voor dit type woning zit rond 950 euro per maand, maar let op: de Wet betaalbare huur begrenst de huur afhankelijk van het woningwaarderingsstelsel (WWS) puntenaantal. Een woning met te weinig punten mag niet boven de middenhuurgrenzen uitkomen.
Stel dat je op 925 euro per maand uitkomt, dan is je jaarhuur 11.100 euro. Bruto rendement: 11.100 gedeeld door 175.000 is 6,3 procent. Trek je de standaard kostenposten af (box 3-heffing op de WOZ-waarde, 1.750 euro onderhoudsreserve, 900 euro beheerskosten, 600 euro overige lasten), dan houd je netto rond de 7.850 euro over. Dat is een netto rendement van circa 4,5 procent. Niet slecht, maar ook niet uitzonderlijk.
Emmen: goedkoper, maar met een addertje
Emmen heeft lagere aankoopprijzen. Een vergelijkbare tussenwoning koop je hier regelmatig voor 145.000 tot 160.000 euro. Dat stuwt het bruto rendement omhoog naar 7 tot 8 procent bij een vergelijkbare huurprijs. Maar hier zit de valkuil: leegstand. In bepaalde wijken van Emmen, met name de oudere wijken aan de zuidkant van de stad, duurt het verhuren structureel langer. Een maand extra leegstand per jaar kost je al gauw 0,5 tot 1 procentpunt netto rendement. Tel daarbij de doorgaans lagere woningkwaliteit op en het onderhoudsprofiel wordt zwaarder. Het hogere bruto rendement verdampt sneller dan verwacht.
Assen: sterk, maar duur
Assen profiteert van zijn rol als provinciehoofdstad. Ambtenaren, zorgpersoneel en een bescheiden studentenpopulatie zorgen voor een stabielere huurvraag met een lager leegstandsrisico. Maar die vraag heeft zijn prijs: aankoopprijzen voor vergelijkbare tussenwoningen liggen hier al snel 20 tot 30 procent hoger dan in Hoogeveen. Bij een aankoopprijs van 215.000 euro en een huurprijs van 1.050 euro per maand kom je op een bruto rendement van 5,8 procent. Netto, na alle aftrekken, zit je eerder op 3,8 tot 4 procent. Stabieler, maar minder vet op de botten.
Meppel: klein maar interessant
Meppel is de kleinste van de vier markten, maar trekt forensenverkeer vanuit de richting Zwolle aan. Dat zorgt voor een specifieke vraag naar kwalitatieve huurwoningen in het midden- en hogere segment. Aankoopprijzen zijn al flink opgelopen door die populariteit: 200.000 tot 225.000 euro voor een vergelijkbare woning is realistisch. De huurprijzen zijn iets hoger dan in Hoogeveen, maar niet evenredig. Netto rendement ligt hier dicht bij dat van Assen: solide maar niet uitgesproken aantrekkelijk voor de rendementsjager.
De vergelijking op een rij
| Stad | Gem. aankoopprijs (85 m²) | Gem. huurprijs (per maand) | Bruto rendement | Netto rendement (schatting) |
|---|---|---|---|---|
| Hoogeveen | 175.000 euro | 925 euro | ca. 6,3% | ca. 4,5% |
| Emmen | 152.000 euro | 875 euro | ca. 6,9% | ca. 3,8 tot 4,2% (leegstandsrisico) |
| Assen | 215.000 euro | 1.050 euro | ca. 5,8% | ca. 3,8 tot 4% |
| Meppel | 210.000 euro | 1.000 euro | ca. 5,7% | ca. 3,7 tot 4% |
Risicofactor 1: huurprijsregulering
De Wet betaalbare huur heeft de middenhuurmarkt stevig ingesnoerd. Of je de gewenste huurprijs mag vragen, hangt af van het WWS-puntenaantal van de woning. Een woning in Hoogeveen met een laag energielabel of beperkte oppervlakte scoort minder punten, wat de maximale huurprijs omlaag drukt. Laat dit altijd uitrekenen vóór aankoop, niet erna. Een huurprijs van 950 euro is misschien marktconform, maar als de wet je terugdwingt naar 850 euro, verandert dat je hele rendementscalculatie.
Risicofactor 2: leegstand per buurt
Hoogeveen heeft goede en mindere buurten. Rond het centrum en in de nieuwere wijken zoals Wolfsbos verhuren woningen doorgaans vlot. In oudere stempelwijken aan de randen van de stad duurt het langer. Als je een maand per jaar leegstand ervaart op een huur van 925 euro, kost je dat 925 euro direct rendement. Twee maanden per jaar en je zit al op min 1 procentpunt. Kies je woning dus niet blind op aankoopprijs, maar op verhuurlocatie binnen de stad.
Risicofactor 3: onderhoud en energielabel
De Drentse woningvoorraad is oud. Veel tussenwoningen dateren uit de jaren zestig tot tachtig en hebben energielabel D of lager. Strengere eisen aan energieprestaties voor verhuurde woningen zijn in opmars. Een label D-woning vandaag kan over enkele jaren een verhuurverbod of verplichte investering opleveren. Reken bij een oud pand altijd een extra post voor verduurzaming mee: isolatie, HR-ketel of warmtepomp. Die kosten lopen snel op tot 10.000 tot 25.000 euro en drukken het netto rendement aanzienlijk als je ze niet van tevoren incalculeert.
Voor wie klopt de keuze voor Hoogeveen
Hoogeveen is de beste keuze voor de belegger die een solide instapprijs wil combineren met een acceptabel netto rendement en bereid is de buurt en het pand zorgvuldig te selecteren. Je bent niet de kortetermijnspeculant die snel wil verkopen (de prijsstijging in Hoogeveen is gematigder dan in Meppel of Assen), maar de buy-and-hold-belegger die maandelijkse kasstroom wil zonder de kopzorgen van een voortdurend krappere Randstedelijke markt. Ben je een beginnende belegger die maximale zekerheid zoekt? Dan is Assen beter, ook al is het rendement lager. Ben je bereid wat meer risico te nemen voor hoger bruto rendement? Dan moet je Emmen overwegen, maar dan alleen de juiste wijk.
Drie aandachtspunten bij due diligence in Hoogeveen
Stap 1: WWS-puntentelling laten uitvoeren. Laat een erkende taxateur of verhuuradviseur het woningwaarderingsstelsel doorrekenen voor je een bod doet. De maximale huurprijs bepaalt je rendement, niet de marktprijs die verhuurplatforms suggereren.
Stap 2: Bestemmingsplan controleren op kamerverhuur. Wil je de woning als kamers of aan meerdere huurders verhuren? Check dan het bestemmingsplan van de gemeente Hoogeveen. Verkamering is in meerdere wijken aan regels gebonden of vereist een omgevingsvergunning.
Stap 3: Energielabel en bouwkundig rapport combineren. Koop nooit een oud pand in Hoogeveen zonder bouwkundig rapport. Een label D of E pand met verborgen gebreken aan het dak, de fundering of de installaties kan je rendement jarenlang opslokken. Zorg dat je weet wat er na aankoop in de komende vijf jaar op je afkomt.
Wie in Hoogeveen de juiste buurt kiest, haalt realistisch het beste nettoresultaat van de vier vergeleken Drentse steden, daarvoor zijn beginnerstips voor vastgoedbelegging essentieel. Dat komt niet door hoge huurprijzen of snelle waardestijging, maar door de verhouding tussen aankoopprijs en huurinkomsten in specifieke wijken. Emmen biedt soms hogere brutorendementen, maar vraagt meer kennis van welke straten je moet vermijden. Assen en Meppel zijn stabieler, maar je koopt duurder in. Hoogeveen vraagt om voorbereidingswerk: een buurtanalyse vóór aankoop is geen optie, maar een vereiste.
